12月12日,澳大利亚购物中心地产巨头Westfield Corp(ASX:WFD,下文简称Westfield)正式宣布接受欧洲最大商业房地产集团Unibail-Rodamco(尤尼百—洛当科)328亿澳元价格的收购要约。以创始人Frank Lowy为首,执掌Westfield长达57年的洛伊家族正式退出一手建立的庞大商业帝国。多少澳洲人心中的商业骄傲就此被画上句号,对于这件收购案的背后,且来看看分析师Iris Lin 林嘉尧是怎么说的。

Westfield终结者究竟何方神圣?

2007年由法国地产集团Unibail和荷兰地产公司Rodamco合并而成,创立五年时间内,Unibail-Rodamco集团总资产已经达到393亿欧元,成为欧洲最大的商业地产公司。集团在欧洲地区坐拥超过70家购物中心,每家年平均访客量超过600万人次。其中不乏巴黎四季商业中心、巴黎大堂等知名购物中心。

Unibail-Rodamco首席执行官Christophe Cuvillier表示,集团过去三年以来一直着手对Westfield的收购。集团未来将持续延伸Westfield多年来树立的品牌形象,利用两家公司间的协同效应打造一个世界级的购物中心地产帝国。

Unibail-Rodamco 业务版图

天价收购背后的强强联合

这次收购案无论对Westfield,甚至整个洛伊家族来说并非是件坏事。根据收购要求,Unibail-Rodamco砸下247亿美元(相当于328亿澳元)天价收购Westfield集团,创下澳大利亚历史上最大一起并购交易。适时,交易将以现金加股权形式结算,收购单价10.01澳元,相当于11号收盘价17.8%溢价水平。消息一出,Westfield13日开盘疯涨14.06%,股价上涨至9.69澳元。

Westfield 过去五天股价走势

Westfield由洛伊(Frank Lowy)和桑德斯(John Saunders)在1953年创立,目前在美国和英国拥有35家购物中心。集团曾在2014年大刀阔斧,对国内外业务进行了一次分拆重整。遍布澳洲的Westfield购物中心与集团零售信托业务由另一家挂牌上市公司Scentre Group(ASX:SCG)进行管理,而公司在欧洲、美国等海外业务变成Westfield集团实体,也就是昨日被出售部分。作为Westfield的主席,洛伊将退休,他的两个儿子将继续留任Westfield管理层,洛伊家族在合并后集团仍拥有2.8%股份。

外界普遍认为这次收购价格符合预期,且对收购双方来说均是有利可图。里昂证券分析师Sholto Maconochie表示:“在报价10澳元的情况下,交易看起来并不糟糕,收购合并后很有可能打造出全球规模最大的商场运营商”。收购完成后,集团地产资本净价值将超过611亿欧元,旗下购物中心横跨欧美地区13个国家,总数达到104家。同时,正在进行开发的地产项目估值达到123亿欧元,远远抛离欧洲第二大购物中心地产开发商Klepierre。

尽管号称欧洲第一,但在收购Westfield前,Unibail-Rodamco集团的地产发展策略主要还是以量取胜。以法国和德国为中心,公司在临近的西欧、东欧和北欧国家覆盖式地建立起小型为主的中低端购物中心。尽管体量庞大,但考虑到这些国家固有人群的消费水平有限,以及价廉物美的网购热潮对中低端购物中心带来的冲击,Unibail-Rodamco在前几年快速拓展后不免遭受到业务拓展瓶颈期。英国作为整个欧洲地区最为重要的经济枢纽地带,集团却一直未能顺利在这片土地上插上第一面旗帜,侧面说明通过原始增长方式未必行得通。因此,借助早就在英美拥有强大知名度的Westfield集团打开两地市场,不失为一个明智选择。

受到去年洛杉矶的世纪城购物中心(Century City)开发项目的亏损影响,再加上英国退欧后英镑贬值的雪上加霜,Westfield运营资金(FFO)一直不尽人意,一度下调全年运营资金预期。尽管集团一直在寻求“高端旗舰店”转型之路,但在整个零售业大环境都相当疲软,美国实体零售“关店潮”尤为激烈的情况下,Westfield集团位于各郊区的较低端型区域购物中心业绩一路下滑,均录得负增长。但与此同时,集团还有5个总价高达38亿澳元的项目在建,资金压力颇大。因此,Unibail-Rodamco在这时候抛出“镶金”橄榄枝,对Westfield集团整个策略转型是起促进作用的。

从双方联合公布的战略计划来看,收购后,集团未来更趋向于延续Westfield的转型计划,走高端路线。考虑到品牌知名度,未来建成的高端旗舰购物中心将继续沿用Westfield名字。双方将共享并加强和中高端品牌的合作,即使是高街品牌,也要打造出概念旗舰店的效果。同时,利用两家公司与Zara Inditex和 H&M Group等传统购物中心进驻商户的粘性合作,集团未来无论在收入还是成本支出上都能实现协同效应。

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投资者未来何去何从?

整个收购交易预计在明年第二季度完成。根据交易条款,Westfield将退市,而持有该公司股票的投资人每股将换取0.01844张Unibail – Rodamco合订证券(stapled securities:一般指发行人的不同证券在法律上捆绑在一起,单个证券不能转让或交易)外加2.67美元现金。

合订证券将在阿姆斯特丹和法国证交所上市。每张合订证券内又包含1股Unibail-Rodamco原始股和1股新成立公司(Newco)的REIT(房地产投资信托基金)。新成立的信托基金主要持有Westfield在美国的购物中心地产,而两家公司所有欧洲资产都分配至收购公司原始股下。同时,为了方便现有Westfield持股人在股份交换后仍能正常在二级市场继续买卖,Unibail – Rodamco合订证券将采取存托凭证(CDIs)方式在澳大利亚证券交易所ASX上市。简单来说,Westfield现有持股人在转股完成后相当于同时持有合并后公司的原始股和REIT。

收购后集团股权结构

Unibail-Rodamco股票在消息公布后12日开盘急挫9%,跌至216.45欧元/每股。随后在过去两天内又继续下跌至214.45欧元。有欧洲投资分析师认为Unibail-Rodamco这次出价过高,花费巨资把Westfield所有资产甚至债务一并囊入怀中的做法或许不太明智。但与此同时,最开心的莫过于持有Westfield的投资人。短短几天内,股价录得近一年来最高值,几乎与Unibail-Rodamco收购价持平。

对于这些商场运营商来说,租赁状况和成本控制是衡量业绩的核心。尽管梅西百货和JC Penney等美国主要百货公司陆续宣布将在近几年关闭数百家门店的计划,迫使许多购物中心运营商需要寻找新的租户或形式来增加租赁回报。但笔者曾在一份报告看过,大型百货公司在商场租赁面积通常很大,但如果把相等面积的店面租给多个品牌店,获取的租赁收益会更多。因此,如果能把这些空出的店面换成更贴近消费趋势的品牌,对像Unibail-Rodamco这样的购物中心运营商来说或者许是件好事 。至于线上零售的影响,和澳洲市场不同,欧美线上购物热潮来得更早且相对成熟,亚马逊之类的线上购物巨头未来对欧美零售市场带来的压力是有的,但并不太可能会引起更加强烈的冲击。如果集团能在未来高端旗舰购物中心中证明自己的价值,转型之路的成功很有可能利好股价。

但值得注意的是,这次的收购案也反映出全球零售地产的整合趋势。就在本月初,英国购物中心运营老大Hammerson刚宣布以34亿英镑(折合美元45.6亿)的价格收购规模较小的竞争对手Intu Property。弱肉强食,购物中心运营者若是无法在新零售潮流中推陈出新,自然会被吃掉。

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